物业管理条例热点六问

物业管理企业是管理者还是服务者？
我国的物业管理，在发展初期带有从房管部门对公房的管理转向对不同产权人行使
管理权的痕迹，因而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因
是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的
结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。物业管理企业是
服务者不是管理者。
可以说，物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服
务，叫“物业管理”只是约定俗成。
业主是否可以不要物业管理？
当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受是以消费
者自愿为前提的。既然业主与物业管理企业之间是服务需求者与服务提供者的关系，
物业管理企业没有理由将服务强制施于业主，政府也没有理由强制业主接受某种服
务。业主的自主权不仅仅体现在业主自主选择物业管理企业上，同样也体现在业主自
主选择是否选聘物业管理企业实施管理，接受或者不接受物业服务。
实际上，所有的物业都由社会化、专业化的企业实施物业管理是不可能的。故而，
条例把调整对象确定于业主通过选聘物业管理企业、按合同约定实施物业管理的活
动。
如果有个别居民以“选择不要物业管理”为由拒交物业管理费怎么办？
业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定
边界的房屋公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权。我国城市居民
所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间、共有设施的共同所有权以
及土地的共同使用权的存在，是非常普遍的情况。这也决定了业主行使所有权会影响
关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。
业主一旦经共同决议，选聘物业管理企业对其所有的物业实施物业管理，不但将共
同财产的管理而且将一部分纯私人财产的管理置于整体的共同契约中，这一共同契约
就必然既要反映单个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协
调性之间实现均衡。业主在加入这一共同契约时，就意味着要遵守少数服从多数的原
则。
业主是否可以不成立业主大会？
设立业主大会的本意是建立业主之间的协商机制。对于人数较多的业主组合，没有
业主大会这种民主协商的机制，要就共同利益形成一致意见显然是不可能的。但在人
数较少的业主组合，其共同利益可以直接协商取得一致，并非必须由业主大会的形式
进行磋商。单一业主的情况下，业主大会就成了完全没有必要的形式。所以，条例在
制度设计时，将同一个物业管理区域内的业主成立业主大会作为一般的原则，在只有
一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大
会。
业主大会中投票权是根据什么决定的？
在业主大会中，所有业主是平等的。但是，这一平等是用何种标准来实现的？平等
可以表现为数量上的平等和以价值而定的平等两种标准。如果采用以价值而定的平等
标准，即占有房屋面积大的业主拥有的投票权数量也多，从形式上是维护了财产联系
和财产权组合这种组织结构中的平等。但是，单一的财产决定标准不可避免地会使利
益均衡机制的杠杆向富裕者倾斜，在人数上占多数、而在财产比例上占少数的业主的
利益可能得不到体现。如果采用数量上的平等标准，即以绝对的业主单位作为投票的
基准值，从行为人的角度维护了业主之间的平等，但业主大会这一组合毕竟是以共同
财产的管理为纽带的，以单一的业主单位为标准，财产权完全被摒弃，则会使某些业
主的财产权利受到损害。
本着业主自我管理财产、民主协商的原则，条例规定投票权的确定方式由业主在业
主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则时本身就需要明确投票权标
准，这就产生了关于初始规则成立的方式问题，故而条例规定，在确定业主大会议事
规则的首次业主大会上，投票权根据业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确
定，将数量上的平等和价值上的平等结合起来。
开发商是否可以制定业主公约？
消费者买房子一定要清楚，买房子和实施物业管理，是两个不同的消费环节，消费
者与不同的企业法人签订合同，所发生的法律关系也是针对不同的对象。
一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环
境期望的组成部分。在物业销售时，开发商尚是主要的业主，尽管其并不真正居住在
住宅区里，此时由潜在的、不确定的“全体业主”制定一个业主公约，在事实上是不
可操作的。因此，由开发商制定业主公约是必要的。为了区别于业主大会制定的业主
公约，条例将开发商制定的业主公约命名为“业主临时公约”。为了避免“业主临时
公约”制定者的利益倾向损害消费者的利益，条例把“业主临时公约”不得侵害物业
买受人的合法权益作为“业主临时公约”成立的必要条件。同时，在程序上，条例规
定临时公约必须明示，供消费者在买房的时候判断其是否公正、公平。